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三大龙头房企:恒大稳坐利润王 碧桂园销售面积最大

发布时间:2019-03-27 22:11:38      来源:中国基金报

  卖房超万亿!三大龙头房企2018业绩公布:恒大赚722亿稳坐利润王,“活下去”万科大赚493亿,碧桂园销售面积最大!

  中国基金报记者 房佩燕

  2018年,房地产行业恰逢拐点,行业整合趋势加速,房企竞争愈加激烈,有房企高呼“活下去”、有房企裁员过冬……究竟各大房企去年过的如何?随着今天恒大年报的公布,三大龙头房企2018年的销售情况和业绩表现悉数出炉。我们可以从中一窥究竟。

  记者简单梳理了万科、碧桂园、恒大三大房企的年报,大致情况如下:

  整体来看,恒大稳坐“利润王”: 2018年净利润大722.1亿元,远超同行净利润情况;万科虽然销售面积和营业额不及另外两家,但净利润超碧桂园,归属股东利润也达到337.7亿元。而从土地销售面积来看,碧桂园位居第一。

  具体上述三大龙头房企2018年的表现如何?2019年的布局情况如何?多元化产业布局的状况如何?在今日恒大、万科的业绩发布会上,两大龙头房企均作出了说明。

  一. 恒大:“利润王”、高质增长、实力造车

  1、去年净赚722亿元,还有3.03亿平米的土地储备

  今天下午(3月26日),中国恒大发布2018年度全年业绩。这份盈利数据可谓惊艳市场:除了核心业务利润和净利润大幅上涨,恒大去年还实现毛利润1689.5亿,同比增50.5%;毛利率36.2%,同比增0.1个百分点;净利率15.5%,同比增4.2个百分点;核心利润率16.8%,同比增3.8个百分点;总资产18800亿,净资产3086亿。

  具体数据如下:

  (一)核心指标:

  1、毛利润1689.5亿,同比增50.5%;

  2、毛利率36.2%,同比增0.1个百分点;

  3、净利润722.1亿,同比增106.4%;

  4、净利率15.5%,同比增4.2个百分点;

  5、核心净利润783.2亿,同比增93.3%;

  6、核心利润率16.8%,同比增3.8个百分点;

  7、营业额4662亿,同比增49.9%;

  8、总资产18800亿,同比增6.7%;

  9、净资产3086亿,同比增27.4%;

  10、现金余额2042亿。

  (二)上市以来业绩增长情况(以近5年为例)

  1、销售额从2014年的1315亿,增至2018年的5513亿,复合增长率43.1%;

  2、销售面积从2014年的1820万平方米,增至2018年的5243万平方米,复合增长率30.3%;

  3、营业额从2014年的1114亿,增至2018年的4662亿,复合增长率43%;

  4、毛利润从2014年317.8亿,增至2018年的1689.5亿,复合增长率51.8%;

  5、核心净利润从2014年的120.9亿,增至2018年的783.2亿,复合增长率59.5%;

  6、总资产从2014年的4744.6亿,增至2018年的18800.3亿,复合增长率41.1%;

  7、土地储备从2014年的1.47亿平方米,增至2018年的3.03亿平方米,复合增长率19.8%。

  2、“规模+效益”、精品战略、超前土储、清偿永续债助力恒大稳坐“利润王”

  从上述材料可看出,恒大净利润是中国房地产最高的一家,特别近2年的利润增长越来越快。就此,在业绩发布会上,,中国恒大集团董事局主席许家印强调,“越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底”。

  许家印表示,这是基于恒大发展战略的转型。他表示,恒大前20年实施以规模而取胜的模式,赶超中国地产龙头企业,终于在2016年实现销售额、销售面积各项指标的第一位,因此恒大从2017年开始实施高质量发展的模式。第一:打造各个环节精品,既要提升产品附加值,再一个就是降低成本,尤其销售费用和财务管理费用,连续两年大幅度下降,在市场不好的时候才能显示恒大的功底,来自于恒大的制度建设,企业文化建设。“2017年实现利润100%增长,2017年基础上实现了核心净利润90%以上的增长,恒大高质量的增长还是非常见效的。”

  恒大董事局副主席夏海钧称则从四个方面来解释恒大的高增长:

  1、提升产品品质、增加产品附加值:打造全环节精品,项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

  2、降低销售、管理费用率:采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,销售、管理费用率持续降低,成本控制能力不断提升。

  3、超前的土地储备战略:无论是2006年前瞻布局二线省会城市、2009年率先进入二三线城市,还是近年大规模回归一二线城市,恒大都能根据自身的资本实力以及行业市场的发展趋势,准确前瞻地做出战略决策,取得了大量优质的项目,为公司高质量发展奠定基础。截至2018年年底,恒大在228个城市拥有项目811个,土地储备达3.03亿平方米,单个项目规模大,土储成本为1635元/平方米。世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿。

  据了解,恒大目前在粤港澳大湾区拥有项目109个,总规划建筑面积约4927万平方米,总货值超过16000亿。

  4、提前偿还永续债:2017年就已提前偿还1129亿永续债,为2018年及未来释放出巨量利润空间。

  3、许家印谈造车:很有信心,不要忘记我是车间主任出身的

  许家印要造车,相信大家都知道。但是为什么要造车呢?在今天的发布会上,许家印就此作出解释:新能源汽车的市场非常巨大,与恒大的规模体量相匹配。

  他表示,恒大先进入了粮油、乳业、矿泉水产业,但经过探索,发现一年销售几亿、几十亿的产业体量,跟恒大年销售六千亿的规模是不匹配的。恒大在产业选择上,一定是非常大的产业。而他认为认为汽车产业可能5-10年是几万亿的规模,在全世界是几十万亿的大产业,未来新能源汽车的市场是非常巨大的。

  谈及造车的决心,许家印表示,决心也非常大,相信一定可以成功。他强调,恒大做事的风格,要么不做,要做就要做大做强做成功。

  此外他还表示,对造车很有信心:“我们对汽车产业还是很有信心的,你不要忘记我是车间主任出身的,也算是制造业的央企出来的。当时舞钢是冶金部的直属企业。我干了十年的车间主任,还是有制造业基本功的。”

  目前,恒大进入新能源汽车产业已解决五大制约瓶颈,主要是通过买买买的方式来解决。

  首先,缺乏汽车整车研发制造能力。因此我们并购了瑞典NEVS。

  第二,制约新能源汽车发展的瓶颈是什么?是电池和电机。电池方面,我们收购了卡耐公司,拥有目前世界领先的日本动力电池技术。从而解决了新能源整车制造的第一个瓶颈。

  第三,电机技术方面,我们收购了荷兰的轮毂电机公司,这是新能源汽车发展的方向。

  第四,恒大参股了世界500强的广汇集团,它拥有最球最大的汽车销售渠道,等于打通了销售端。

  第五,恒大已经经过一年半研发,已经研发出新能源汽车的智慧充电平台,解决社区充电难的问题。

  总而言之,我们对新能源汽车产业非常的看好,我们的布局和步子迈的非常扎实,我们的决心也非常大,我们相信一定可以成功。

  除了资金实力外,他表示,恒大造车还有企业管理的优势:在产业的发展过程中,最核心的就是企业管理。恒大这些年在企业管理方面还是很有信心的,在企业制度建设、文化建设、队伍建设等方面都下了很大功夫,形成了从严管理、奖罚分明的管理文化,以及非常强大的执行力。

  随后,许家印还宣布,恒大的多元化产业布局已经全面完成,形成了以地产为基础,旅游文化、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局。未来五年内,恒大不会再涉足其他大产业。

  4、许家印谈房产税:对刚需影响不是很大,房价不会大起大落

  对于如何看待房产税,许家印表示,“我认为今年市场是非常健康的,不会说有房价大起大落,另外全国总的成交量不会说比去年下跌,我认为会保持一个稳定的增长,房地产税可以遏制投机,对于刚需我认为还是影响不是很大。”

  “尤其是恒大,我们的产品线是很丰富的,而且我们的刚需占到70%,改善型占比是25%,我们的旅游产品高端的有,大概在5%以内。”

  二、万科:关于护城河、“活下去”

  在恒大发布年报前一天,3月25日,万科也发布2018年年报。2018年实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。

  对于2019年,万科董事会主席郁亮表示:“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。“我们要先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的基础。”

  1、万科的护城河:租赁住宅、物流、物业

  从上述材料可看出,万科的净利润不是很显著占优。那么未来万科到底靠什么来持续领跑这个行业?公司的护城河到底是什么?

  在今天的业绩发布会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜表示,随着集中度上升,这个行业里面既有机会,也有挑战。全球的经验,单一开发商的市占率最高会到6%-8%,我们过往通过对自己的能力定位和战略定位,对规模的追求和依赖变得不那么严重了,我们自己的观点是,要在能力上做到领先和领跑。

  所谓领先,我们要能够先看到客户的需求变化、市场的变化,能够先一步找到答案。所谓领跑,就是能够给客户提供更多的产品和服务,赢得更好的口碑。我们没有简单地在规模上做线性的比较,这个过程当中有一些探索,有的有效果,有的效果还没有呈现出来。

  从我们自身的经验来看,我们在几个领域找到了办法,也建立了自己的能力。

  第一个是以租赁住宅为例,万科从2007年开始探索,2008年在广州有了第一个租赁项目(万汇楼),为低收入的家庭提供租赁方案,2014年开始大规模探索和布点,经过4年时间,我们现在已经开业运营超过6万间,一年的租金收入接近8亿。虽然这块钱很难赚,但是跟客户的黏性更高了,提升了自己在这个城市的浓度。

  第二个是在物流方面的探索,我们花了4年的时间,万纬物流已经成为这个行业里面相对领先的一家企业。我们的管理面积现在也超过了971万平米,进入了42个城市,各种经营指标在行业里面相对领先,也能覆盖融资成本,对股东也有所回报。并且我们在去年成功收购了太古冷链,在高标库的基础上又发展了冷链业务,成为冷链方面比较有竞争力的玩家和参与者。

  第三个是传统的物业服务,我们以前只管自己开发的楼盘,我们从管楼盘到管社区一直到管城区,珠海横琴现在就是万科物业在管。2018年的收入达到了98亿,4年前的时候才19亿多,用4年的时间增加了5倍。

  祝九胜表示,万科的原则是先能力再规模,先看客户再看市场容量,不断地探索。

  2、关于“活下去”、万科转型

  郁亮表示,活下去是对自己说的。“万科是一个危机感驱动的公司,而不是危机驱动的公司。收敛聚焦是阶段性的总结和调整。”

  我们2012年的时候得出一个判断,房地产行业进入白银时代,白银时代虽然没有黄金时代那么贵,但仍然是贵金属。在白银时代我们启动转型,这样才让我们有足够的时间来探索和思考。白银时代会维持很长的时间,但转型和变革同样需要很长的时间,等行业到青铜时代的时候再转型就来不及了。我们这六七年以来,万科对白银时代的判断从来没改变过,我们对转型坚定的认识也从来没改变过。我们转型的决心也从来没改变过。

  在郁亮看来,白银时代,中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势,以及行业集中度的提升,市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。

  在郁亮看来,白银没有黄金那么好,但白银也是贵金属。在白银时代就启动转型,万科才有足够的时间来思考和探索。白银时代是一个很长的阶段,但转型和变革同样需要很长的时间。等到青铜时代再转型,就来不及了。

  来源:中国基金报

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