越南房地产:下一个中国式的大牛市?

发布时间:2019-06-04 08:00:11   作者:阿运   来源:贵州网

  贵州网讯(阿运报道)中国前20年的房地产大牛市,造就了大量富人!已经搭上中国房地产大牛市快车的幸运儿,希望找到下一个中国式的房地产大牛市,好让自己的资产稳健快速地增值;错过中国房地产大牛市的,也希望通过下一个中国式的房地产大牛市得到一些找补!

  哪些国家与20年前的中国比较相似?在政治、经济、文化、地理、教育、人口红利、自然资源、国际关系、房地产制度等方面,与中国相似度越高的国家,越容易出现下一个中国式的房地产大牛市!

  全球范围内,与前20年的中国相似度最高的国家是越南!

  在政治上,越南跟中国几乎完全一样——社会主义国家,政局稳定,土地国有,实行户籍制度,都在努力改革开放......

  在经济上,越南高科技企业较少,主要依靠外贸拉动,人均GDP只有2000多美元,上升空间大,与当初的中国很相似。越南目前的进出口总额超过GDP,贸易占比排名世界第一。

  在文化上,越南男女平等,语言统一,京族/越族(主体民族)占比86.2%,少数民族总量小。

  越南属于中华文化圈,在新老建筑上都常见汉字;春节是越南最重要的节日。以中华文化为主的国家(地区)有日本、韩国、朝鲜、中国、澳门、香港、台湾、越南、新加坡,只要改革开放,都快速致富——无一例外!

  越南人普遍很友善。下图是普通市民提供给路人的免费冰茶。类似的免费喝水,很常见。

越南房地产:下一个中国式的大牛市?

  在地理上,越南位于中南半岛,在亚欧航线上;也有漫长的海岸线,港口众多,全部国土离海岸线相对很近。越南的地理位置优越!

  在教育上,越南与中国非常接近——户籍地就近入学、学区房概念、统考制度,学生压力大,上补习班很普遍。学生很聪明勤奋,例如,国际奥数领奖台上常见越南裔学生。

  越南人口接近1亿,总人口位居世界第15名,而且平均年龄28.5岁(30岁以下人口占60%以上),有着积极进取、廉价、受教育的年轻劳动力——不可忽视的人口红利!

  优质低廉的劳动力吸引外资企业入驻,越南失业率长期在2%左右,国内通胀水平也长期也维持在3%左右的低通胀范围内。

  在自然资源上,与中国比较接近。越南土地肥沃,降雨充沛,渔业资源丰富,但是没有特别巨大的矿产让大多数人坐享其成。大多数越南人要辛勤劳动,才能养家糊口。

  在房地产方面,与当初的中国相似。土地全部为国有,国家保护私有房产,居住条件比较差,城镇化加快。政府现有政策支持买房,促使从现金买房到贷款买房的习惯改变。

  与当初的中国相比,越南现在有着不小的优势:

  1.除了当初带动中国经济的国家(地区)以外,还有现在的中国这个庞大的经济体,都会拉动越南经济;越南体量小,容易被拉动。

  2.越南顶层设计方面,具备良好的世界格局观和开明理智的胸怀,积极吸取其它国家经济发展的经验和教训,特别是中国的。当初没有体制相近的成功国家案例供中国借鉴。

  3.目前是移动网络时代,越南国内因特网及智能手机普及率很高,世界各类信息网站可以自由通行,如脸书、推特、谷歌等等。网络让人们易于获取世界各领域的发展动态和优秀经验,有利于开拓视野和激发想象力创造力。

  4.越南风景秀丽,气候宜人,吸引大量外国人涌入。

  根据普华永道2016至2050的全球实际人均GDP增速分析:未来30年,越南将是实际人均GDP增长最快的国家

  综上所述,越南房地产极有可能成为下一个中国式的牛市,甚至很有可能比中国房地产牛市更牛!

  有意投资越南房产的外国人,应了解越南房地产主要政策:

  1.外国人只能购买公寓和别墅,产权为50年(自获得核发证明起),到期可再续50年;

  2.目前限制——每栋公寓只能销售最多30%的份额给外国人。

  3.外国人与越南公民結婚,也可以获得房屋的永久产权,但土地就仍只有50。(外國人買土地、可以獲得永久產權的方式:成立合資公司:本國人持有51%或以上股份,外國人持有49%股份。)

  4.合法入境的外国人才有买房资格,必须通过银行转款

  5.越南一般的小区房apartment没有房产税,持有成本不高。

  出售時需支付交易稅2%尚未簽房屋買賣合約(SPA)不需要付交易稅。出售時不需繳:房屋稅土地稅售出資本利得稅短期出售稅

  **贷款:不建议,因为当地银行利息很高。

  以上条件按住房法的规定,自2015/07/01生效。颁行住房法的细则后会有进一步的说明。因为法律颁布需要时间,还有具体的细则,同时最重要的就是开发商的落地贯彻,按照时间推算——最早一批外国人也就是2016年初,同时有开发商开始售卖的房子,加上大部分房子都是期房,也就是2017年底或者2018年交房的。所以现在仅是越南房地产的起步期,虽然房价比2016年贵了,但仅仅是起步。

  全球房产看东南亚!东南亚房产看越南!

  胡志明市是越南第一大城市,占越南全国GDP的22%以上,

  该比例超过北上广深的总和,是不折不扣的一线城市!

  根据《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》,胡志明市是唯一一个被认为投资前景普遍良好的东南亚城市。

  胡志明市划分为19区(郡)和5县,人口约1300万。5县面积1601平方公里,属偏远农村地区;19区面积494平方公里。与国际同类都市相比,胡志明市的市区面积和总面积都偏小。越南人可以拥有土地永久使用权,导致胡志明市区巨量低矮民居难以拆迁,市区容积率难以快速提升,加上偏小的市区面积,几乎可以确定会出现以下两种情形:

  1.市区内房价快速上涨。

  2.郊区快速城镇化。

  A.外国人在越南买的各种税,费用与例费

  1.商品房的增值税是10%(不包括土地使用权与商品房的2%公共面积维修费用),别墅的增值税是10%(不包括土地使用权);(增值税对越南人也是10%)。

  2.对于商品房:2%的维修基金;(修缮费对越南人也是2%)3.证明的注册费 (办理房产证时):单价x面积x0.5%,最多5亿越南盾,单价由省人委按每个时间段而定。

  4.申请证明的国家行政费用,例费:按每个时间段由国家规定收取,目前是661.000越南盾。

  B.外国人转让房产的各种税,费用与例费

  1.个人所得税:转让价的2%,尚未簽房屋買賣合約(SPA)不需要支付。

  2.登记注册费(若卖方同意代买方出):单价x面积x0.5%,最多5亿越南盾,单价由省人委按每个时间段而定。

  3.行政费用,例费(若卖方同意代买方出):按每个时间段由国家规定收取,目前是661.000越南盾;

  C.交易流程(大同小异):

  (1)选择商品房/别墅后,客户给代理下订金来申请买房;

  (2)代理转客户的订金与买房申请书给投资商(期限后定);

  (3)收到订金后,投资商与客户进行签订同意书(具体的订金金额按售楼政策);

  (4)客户按售楼政策下订金;一般情况下是5000万越南盾,大概2300美元(大约1.5万元人民币)

  (5)投资商按同意书的期限通知客户签订买卖合同以及其他与卖房有关的相关资料;

  (6)客户按买卖合同的进度转款至投资商在越南开户的账号上,结算的货币是越盾;

  (7)完成工程时,在交商品房/别墅前30日,投资商发通知给客户;客户按买卖合同规定接收商品房/别墅(在已按买卖合同结算完的情况下);这个时候一般就是付了整个房款的95%。

  (8)投资商给客户办理商品房的红本。拿房产证的时候再交5%的房子尾款。

  注意——客户所需证件:

  (1)合法的护照;

  (2)有效入境越南的签证(需保证在签订买卖合同时,签证有效)或免签证证明(外国人有妻子,丈夫,孩子是越南人或在国外定居的越南人)。

  (3)如果是授权,授权文件必须经过公证,授权人员还必须携带原始身份证/护照和户口簿。

  D.购买和出售房地产的顺序

  当事人将上述所有文件带到公证处,要求公证合同和交易。同时,在地税局或土地使用权登记处提交登记和缴纳登记费的申请文件。双方检查并确认公证文件,应当事人要求进行交易合同的准备。另见:住房和土地购买合同样本。

  双方签署,签署合同和公证公证人。支付公证费并收到原始合同。

  E.有关销售房子给外国人的问题以及相关的手续和问题

  1.转款买房的手续

  (1)在越南的银行开户,转款到投资商的账号;

  (2)直接从国外转款给投资商在越南银行开户的账号,或客户用现金转入投资商在越南的账号。

  2.租赁收入转款的手续

  客户可以选择以下方式

  (1)在越南银行开一个越盾账号(或使用越南银行所开进行支付买房款的账号)用来从投资商或承租方接收租金收入(交易的账号);

  (2)投资商或租赁不动产单位直接转营收到客户在国外的账号。

  投资商或租赁单位会按买卖合同与越南法律扣除营收的税金和费用(每个月未超过900美金只需申报不需缴税):

  (1)营收中的投资商税费(个人所得税):租赁财产的税金为收入的5%;

  (2)外国人增值税:增值税是营收的5%;

  (3)转款费用+国外银行的费用(若有)。

  3.外国人可以携带现金进越南吗?

  外国人只能携带一定量的外币进越南。按规定,若外国人携带5000美元以上必须向海关申报,申报后可以存入银行。

  4.外国人能用信用卡(creditcard)来支付订金吗?

  外国人可以在越南使用国外的信用卡(但是要国际的信用卡)来交易买卖货物以及使用服务,必须以越盾来结算,若标价是外币就要体现在合同兑换成越盾。一般会收取较高手续费,所以还是要慎重刷卡消费。

  5.签发红本与所有权的手续

  在完成交接房屋与结算买卖合同(预算在30日内)的情况下,投资商会通知要求客户按法律规定上交文件来办红本;

  投资商给客户办理红本在收到客户的一切文件的50日后,签发红本的具体时间由政府管理部门决定(实际上,上交一切文件后的6-12个月)

  6.买卖合同样本,订金同意书以及相关交易的资料包括:

  (1).登记买房文件(打桩前)或订金同意书(打桩后);

  (2).买卖合同以及附录。

  规定格式的买卖合同样本(不区分外国人与越南人)。

  把合同样本翻译成英文.若有争议,越文版优先。

  7.抵押房屋买卖合同或者抵押房屋来贷款买房的手续

  根据2015/7/01日生效的2014年《住宅法》第144条规定,房屋所有者是组织单位可以抵押房屋给越南的信用组织,房屋所有者是个人可以抵押房屋给信用组织或是在越南经营的企业或个人。

  但是,目前越南法律没有规定外国人可以将房屋在国外抵押做财产担保,只有规定可以抵押给越南的外资银行。

  8.向银行贷款

  外国人购房不允许在越南银行贷款,可以在外资银行贷款,贷款期限不长于签证有效期。

  条件:证明有偿还贷款本息的能力;

  在越南工作的劳动合同;或者有国外的银行担保此贷款;

  证明主要财产性收入来源(如租金,营收等等);

  贷款比例按照具体的情况。

  9.有关保证工程质量的规定

  保证工程按所审批的计划以及越南工程指标来建设(在合同里面详明);

  商品房保修5年,别墅对结构部分保修2年;

  所附的设备根据厂家标准来保修。(供稿/阿运)




 

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